Объявлен мораторий на строительство в Королеве
В Королеве объявлен мораторий на новое строительство на среднесрочный период. Губернатор Московской области признал, что застройка Королева происходила без плана – «безбожно». В городе не хватает объектов социальной инфраструктуры, таких как детские сады, школы, поликлиники. Жилье строилось, но покупателей обманывали, не обеспечив необходимую инфраструктуру.
Королев, по словам губернатора, также уплотнен сверх меры. Была точечная застройка без учета возрастающей нагрузки на транспорт и инженерные системы. Объявленный мораторий позволит разгрузить город, поскольку ранее новое строительство велось в больших объемах. Генплан Королева до сих пор не утвержден, поэтому власти могут не согласовывать проекты новых застроек.
Многие застройщики в Королеве стараются не брать на себя обязательства по финансированию и созданию объектов социальной инфраструктуры. Они нацелены прежде всего на экономию бюджета и получение прибыли. В проектах девелоперы зачастую не отображают реальные сроки строительства детских садов, школ, поликлиник. Продвигая проекты, они заявляют покупателям о наличии уже существующей инфраструктуры либо объектов, которые планируют построить в ближайшие годы. Однако фактически эти заявления застройщиков зачастую не находят подтверждения, и в результате после сдачи новостроек нужные социальные объекты так и не появляются в районах.
Одним из возможных решений проблем в Королеве могла бы стать большая прозрачность планирования и установления контроля за процессом застройки. Застройщикам следует заранее открыто представлять графики строительства не только жилых комплексов, но и всех необходимых социальных объектов. Необходим более жесткий государственный контроль за выполнением этих планов. Объявленный мораторий на новое строительство позволит властям Королева разработать сбалансированную схему развития города, избежать дальнейшей перегрузки инфраструктуры и обеспечить более равномерное размещение всех необходимых жителям объектов.
Какие могут быть варианты?
В городе в связи с масштабной застройкой в последние годы остро встал вопрос размещения новых объектов социальной инфраструктуры, прежде всего школ и детских садов. Поскольку в населенных пунктах не так просто найти свободные участки под строительство, одним из выдвинутых предложений является выкуп первых этажей жилых и административных многоэтажных зданий для размещения в них учреждений образования и дошкольных учреждений. Это позволит решить задачу размещения необходимых объектов, не требуя дополнительных земельных участков, а также сократить сроки прохождения процедур отвода земли.
Одной из самых острых проблем Королёва является перегруженность городских транспортных развязок. Ежедневно по ним передвигаются тысячи машин, а грузовой поток также очень высокий. Разгрузка таких ключевых магистралей намного сложнее задачи по размещению школ и садиков. Здесь не существует простых и быстрых решений: понадобятся значительные капитальные вложения в строительство дополнительных транспортных путей, пешеходных переходов, развязок, подземных переходов. Необходимо провести глубокое транспортное планирование и моделирование движения с учётом перспективного роста числа автомобилей. Только комплексное решение может обеспечить снижение нагрузки на ключевые транспортные узлы Королёва в среднесрочной перспективе.
Объявленный в Королеве мораторий на новое строительство неизбежно приведёт к росту цен на существующую недвижимость. В связи с прекращением поступления предложения нового жилья на рынке, а также сохраняющимся высоким спросом на жильё в Подмосковье со стороны москвичей и других покупателей, цены на вторичное и первичное жильё, построенное до введения моратория, неизбежно пойдут вверх. Это обусловлено сокращением выбора возможных вариантов для покупки и ростом конкуренции за имеющиеся предложения. Кроме того, замораживание нового строительства искусственно ограничит предложение жилья и толкнёт цены вверх под воздействием факторов спроса и ограниченности предложения.
Решение о введении моратория на новое строительство в Королеве вызывает и неоднозначную оценку со стороны экспертного сообщества. Далеко не все специалисты считают это решение оптимальным, усматривая в нем временный и неэффективный характер. По их мнению, лучше было бы искать пути устойчивого и сбалансированного развития города, обеспечив его планомерную, но не сводящуюся к полной остановке, застройку. При этом необходим соразмерный вывод социальной инфраструктуры и учёт пропускной способности транспортных коридоров. Многие полагают, что такой шаг не решит проблем коренным образом и лишь временно приостановит их накопление.
Объявленный в Королеве мораторий на новое строительство вызвал дискуссии не только о целесообразности этой меры, но и о перспективах после его отмены. В экспертном сообществе уже сейчас активно обсуждаются вопросы о том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости и градостроительной сфере города после снятия данного запрета. Опасаются, что отмена моратория может привести к резкому всплеску нового строительства, сопровождающемуся волной спекулятивных проектов и возникновением проблем с инфраструктурой, с которыми Королев борется в настоящий момент.
Вместе с тем необходимо признать, что проблемы в интенсивном малоуправляемом строительстве всё-таки имели место. За последние годы темпы возведения нового жилого фонда были слишком высокими. Застройка велась слишком плотно, без должного учёта необходимости обеспечения постоянно растущего населения города всеми необходимыми объектами инфраструктуры: от дорог и коммуникаций до детских садов, школ и поликлиник. Приоритет отдавался горизонтальной экспансии за счёт вертикальной плотной застройки. Это привело к накоплению проблем, решение которых требует серьёзных усилий.
Многие из реализуемых застройщиками в последние годы проектов по новому строительству в Королеве вызывают нарекания экспертов, так как плохо сочетаются друг с другом градостроительно. Часто жилые комплексы, офисные центры и промышленные объекты плотно застраивали территорию без учета местных особенностей и перспектив развития города. Не соблюдалось баланса между жилыми, производственными и общественными зонами. Функциональное зонирование зачастую отсутствовало, что приводило к конфликтам новых объектов с существующей застройкой и инфраструктурой.
Из-за плохо регулируемого строительства последних лет пострадал внешний вид Королева в целом. В населенном пункте сложилась малоприглядная дисгармоничная застройка, при которой одни кварталы представлены старыми панельными или кирпичными домами советского облика, а рядом с ними возводятся высотные многоэтажки без единого архитектурного стиля. Не соблюдался исторически сложившийся силуэт города, а массовые жилые комплексы затмевали уникальные архитектурные объекты старого Королева. Зачастую новостройки оказывали негативное влияние и на соседние районы, нарушая привычный для местных жителей облик городской среды.
В Королеве необходимо срочно приступить к методичному поиску сбалансированных решений накопившихся проблем в жилищной и градостроительной сферах. Нельзя допускать дальнейшего нарастания напряжённости из-за дефицита социальных объектов и транспортных пробок. Следует разработать комплексную программу развития городской инфраструктуры, предусматривающую не только строительство новых, но и реконструкцию имеющихся объектов. Также требуется пересмотреть подходы к планировке и застройке, внедрить эффективные механизмы общественного контроля и согласования новых проектов. Лишь комплекс действий на всех уровнях позволит выправить ситуацию в городе.
В связи с необходимостью коррекции подходов к развитию города после длительного периода интенсивного, но нерегулируемого строительства, а также введением моратория на новое жилищное строительство, особый интерес в Королеве представляет вопрос разработки и утверждения генерального плана города. Наличие чёткого долгосрочного видения развития территории на перспективу играет ключевую роль. Поскольку в настоящее время утверждённый генплан отсутствует, в ближайшее время необходимо приступить к его разработке с участием всех заинтересованных сторон. Это позволит избежать ошибок прошлого и обеспечить устойчивый рост города.
Разработка нового генерального плана Королева должна включать активное участие и общественные слушания с местными жителями. Именно местные сообщества больше всего пострадали от негативных последствий стремительного и несбалансированного развития города в последние годы. Поэтому жители города очень хотели бы иметь реальную возможность озвучивать свои пожелания и опасения по поводу будущего новых жилых кварталов, транспортных развязок и социальных объектов. Они надеются, что власти уделяют достаточно внимания обратной связи с населением для обеспечения максимально комфортных условий проживания и учёта местных особенностей города.
Несмотря на определенную критику моратория на новое строительство в Королеве со стороны отдельных экспертов и застройщиков, большинство местных жителей и экспертного сообщества склоняется к мысли о его необходимости. Плотная застройка последних лет не дала возможности сформировать комфортную городскую среду и обеспечить необходимую инфраструктуру. Мораторий позволил городу «перевести дух» и дал время администрации и проектным институтам на разработку стратегии дальнейшего развития с учетом интересов местных сообществ и экспертных оценок. Благодаря «остановке» удастся избежать ошибок прошлого и проложить правильный курс на будущее.